Войти

Портрет участника

Информационный спонсор проекта ИА "Инфорос"

Все участники

Адвокат Алессандро де Роса: «Граждане России могут свободно приобрести в Италии любую недвижимость»

26 марта 2013 г.

Адвокат Алессандро де Роса (Spadafora – De Rosa, Studio Legale e Tributario) в течение многих лет активно работает с российскими клиентами и знает практически все нюансы и процедуры при покупке недвижимости, с которыми сталкиваются нерезиденты Италии.

Специально для нашего сайта синьор Де Роза объяснил все детали покупки недвижимости иностранцами, а также рассказал, как избежать неприятных «сюрпризов» при проведении сделки с недвижимостью.

Существуют ли какие-либо ограничения на приобретение недвижимости иностранцами?

У нас не существует никаких ограничений на покупку недвижимости для иностранных граждан. Граждане России могут свободно приобрести в Италии любую недвижимость. Нужно только заранее решить, как совершать покупку - как физическое лицо, или как юридическое, проводить сделку напрямую или через существующие для этой цели агентства.

Является ли наличие недвижимости достаточным основанием для получения вида на жительство?

Нет, не достаточно, но вид на жительство всегда может вам пригодиться, особенно для того, чтобы получить разрешение на прописку как владельца недвижимости.

Назовите, пожалуйста, основные этапы процедуры покупки недвижимости в Италии.

После того, как вы выбрали отвечающий вашему вкусу объект недвижимости, необходимо подписать Предложение о покупке и заплатить аванс; обычно в течение последующих 30 дней подписывается Предварительный договор, а в течение 4-6 месяцев Нотариальный акт, т.е. публичное решение нотариуса по акту купли-продажи. С моей точки зрения, самое сложное – это период с момента Предложения о покупке до подписи Предварительного договора.

Обычно результаты проверки объекта недвижимости, осуществляемой в эти 30 дней, являются залогом успеха или неуспеха купли-продажи. Все то, что не зарегламентировано в Предварительном договоре, часто становится источником разногласий и споров между Сторонами.

Существуют ли дополнительные процедуры и формальности для иностранных покупателей недвижимости в Италии?

Если для заключения сделки не обращаются к итальянским поверенным, в большинстве случаев очень полезно иметь текст договора в две колонки на двух языках, итальянском и русском, на момент подписания нотариального акта купли-продажи.

Что поменялось в процессе приобретения недвижимости в условиях кризиса?

Предложение на рынке недвижимости возросло, цены снизились, очень многие владельцы решили продать собственные дома, чтобы получить деньги, необходимые для оплаты текущих расходов.

Это возросшее предложение привнесло на рынок большое количество домов с различными проблемами: несоответствие планам застройки, кадастрового учета, и, в любом случае, тех, которые были выставлены на продажу из-за экономических трудностей, а не по искреннему желанию их владельцев.

Итальянский рынок недвижимости весьма сложный, часто продавец старается умолчать о недостатках объекта недвижимости, нужно стараться их обнаружить и сделать предметом обсуждения (включив в Предварительный договор), с целью получения больших гарантий и скидок при купле-продаже.

С какими еще затратами при приобретении недвижимости столкнется покупатель-иностранец – расходы на налоги и т.п.?

Зависит от многих факторов (от стоимости объекта недвижимости, наличия обслуживающего персонала, типа покупки, т.е. совершается ли она через физическое или юридическое лицо, и т.д.).

Содержание квартиры стоимостью от 200.000 до 500.000 евро может обходиться приблизительно в 10.000 евро в год. Виллы, дорогостоящие или с большим количеством обслуживающего персонала, могут вылиться в суммы, превышающие 100.000 евро в год.

Может ли иностранец получить кредит на приобретение недвижимости в Италии (взять ипотеку)?

Это вполне возможно, но нужно смотреть на вещи реально: в 2012/2013 году ипотечные кредиты, выдаваемые итальянским физическим и юридическим лицам уменьшились в среднем приблизительно на 50%.

Некоторые банки, хотя и заявляют об этом открыто, перестали выдавать ликвидные средства; в некоторых случаях управляющие банков даже не советуют подавать в банк запрос на предоставление ипотечного кредита.

Может ли иностранец купить участок земли, чтобы построить на нем дом, или как нерезидент он имеет ограничения?

Для иностранцев не существует никаких ограничений. На земле, приобретенной в Италии, российские граждане могут строить на тех же условиях и с теми же ограничениями, которые применяются к итальянским гражданам. Согласно законодательству, они могут свободно приобретать землю и использовать её под застройку.

Как не попасть в руки мошенников при прохождении этапов сделки и взаиморасчётов при покупке недвижимости?

Как указано выше, наше законодательство требует полного соответствия формального (кадастрового) описания объекта недвижимости и документов на владение имуществом (в соответствии с Реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Желательно посвятить время и вложить средства на этапе проведения проверок, чтобы в будущем избежать неприятных последствий.

Существуют ли какие-либо законы, правила или акты государственных, национальных или местных учреждений, призванных защищать иностранцев, которые вкладывают инвестиции в Италии, особенно в секторе недвижимости, и испытывающих любые юридические проблемы, или столкнувшиеся с обманом?

В случае мошенничества, т.е. преступного деяния, это входит в компетенцию прокуратуры Итальянской республики. В случае гражданско-правовых нарушений, рассмотрение дела является компетенцией обычных гражданских судов.

Надеюсь, что это не случится с русскими инвесторами. Если же такое произойдет, то лучшей защитой послужит обращение к настоящему профессионалу в области юриспруденции.

Каковы основные проблемы или юридические сложности, с которыми сталкиваются иностранные граждане, инвестирующие в итальянскую недвижимость?

После разрешения задач, связанных с куплей-продажей, первые трудности, с которыми обычно сталкиваются новые хозяева, связаны с ремонтом (например, проблемы с фирмой, которая будет этим заниматься, или с получением разрешений кондоминиумов или мэрий, или с использованием помещений, находящихся в общем пользовании).

Покупателю придется столкнуться с итальянской бюрократией: рассмотрение любых вопросов и предоставление документов требует длительного времени, поэтому обращение к специалисту является решающим моментом.

Очень важно, чтобы выбранный вами специалист был полностью на вашей стороне и любой ценой защищал ваши интересы, поскольку существует соблазн воспользоваться отсутствием владельца, который проживает далеко и не в состоянии осуществлять ежедневный контроль за приобретенным им объектом недвижимости.

Интервью подготовила Елена Булдакова,

перевод Валентины Виноградовой.